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反正,套利空间是有,巴士酒店公司只是在架构上采取了对冲的方式,在框架上限制了炒作与杠杆的空间,但与巴士连锁酒店式公寓的房产交易一样,对居民私下的折腾,不干涉。
由于是荒野白纸上建镇,又是封闭的自有经济圈,房屋与租金成本可以通过房产本身的升值与长期经营活动获利。
所以,尽管小镇的独栋别墅与高级公寓,建筑材料考究,装修奢华,但在地皮与建筑上的成本并不贵,主要是摊的花园绿地与公共设施的成本,反映到租金上就没太大的盈利压力。
例如苏州城外澄湖东畔,与万千湖毗邻的“在水.三千”小镇,由于地方政策支持与荒地的原因,地价仅有苏州城内熟地价格的百分之一,每亩不足十万,与上海五千多万一亩地比起来,地价更是仅千分之二。
地价是小镇开发总范围的总地价,包括公路,绿地与公共设施用地。在民居部分,独栋别墅与高级公寓的建筑成本分别为每平方米2200与2650人民币,带精装修的总成本。
巴士酒店公司整体开发的小镇,独栋别墅与高级公寓无一例外,使用面积普遍都大,独栋别墅不算阁楼,不算车库与工具房,不算门前绿地花园,使用面积最少就是280平方米。
高级公寓房全是跃式,使用面积最少在80平方米以上,加上跃层总面积都在150平米以上,但仅算80平米的面积。
按房产租赁年百分之五计算,280平米的别墅,成本是61万6千块,年租3万800块,月租可以超过2566元,就可以保证租赁回报。
80平米,加跃层使用面积过150平米的高级公寓,平均造价为21万2000块,年租1万600块,月租达到880块以上,回报就过线了。
而在城市中,北上广深,一套500万的百平米房,哪个房屋租赁收益,能达到年5%的?那得月租两万以上才行。
除了离秀水街那号使馆区近的房,有外国冤大头会掏这个租金外,国内大多商品房达不到百分之五的年租赁回报线。
反而,不少城中村的违章房,自建房,加高房,就盖七层,房型只有单间。
客厅与卧室一体,厨房与卫生间一体,实际就是个20平米的小套间,只不过配套齐全,俗称“单间配套”。
这类单间毛坯房成本低的吓死人,一栋七层楼,里面20平米一间房的成本,才一万多块,来个简单装修,刷墙瓷砖地板带热水器,厨房等家伙什全下来,一间20平米的单间,成本不过三万块钱。
按年回报百分之五算,只要月租超过125块,就达到了房产租赁的收益线。
租到500每月,年回报就能高达25%,这是什么概念?
按投资收益比来算,强过全世界所有的五星酒店。
巴士酒店的小镇,实际就是通过整体开发的模式,把中间的水分挤掉,达到自建房的目的。
小镇离附近繁华城市的市中心,普遍在20公里以上,可那又有什么呢?小镇每天有直达城内SP生态旗下超市,迪士尼旗舰店门口的公交,不想挤公交,买辆车才多少钱?
小镇里的独栋别墅全有车库,高级公寓全有地下与露天停车位,一年房租的差额,就够买辆车的。
例如苏州城外的“在水.三千”,一间高级精装公寓的月租金才几百块,20公里不过开车十几分钟的事,生活质量与居住成本,到底哪个选择更优,其实是不言而喻的。
这就是美国为何富人区,高档社区,全在城外,全在郊区,全是小木屋社区。
那为何中国未形成这样的郊外社区呢?
这里面的原因,就是巴士酒店为何在中国的小镇整体开发,与在北美的城外社区整体开发,手法与模式截然不同的原因。
因为中国是个特色的地方,中国是形成不了美国那种大城市套无数卫星小城的城市群的,只会大城市自行扩张,出现一个个超级城市。
这不是有汽车没汽车的问题,这是由中国的土地政策造成的。
中国的城镇化进程,城市扩张现象,在老工业国家早就发生过,这一进程与现象中,有四个步骤,或者说有四个流动。
那就是从农村向县城流动,从县城向中小城市流动,从中小城市向大都会流动,从大都会向郊外流动。
可中国只有前三阶段,第四阶段被憋住了。早期人口自由迁徙政策未放开的时候,前三阶段都流动不了,乱流就是盲流,一收容全遣返个逑了。
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