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因为牵涉到拿地,牵涉到明标暗标,牵涉到融资,与公关的关联太大,是典型的公关密集型产业。
例如如何判断一个城市的房价未来一段时期是涨是跌?地皮供应是多是少?银行信贷部门对这一城市的房地产开发项目的放款是松是紧?
很简单就能判断,有个大官进去了,未来一段时间内,土地供应量一定骤减,银行信贷部门一定是收,是紧。
就这么简单,说俗了就是这年头的官都太清廉。
不光拿地有公关,盖房对银行有公关,底下还有一道同业公关,高雅点叫规避同业竞争的行业自律,俗点叫“搓圆仔汤”。
这词是台湾来的,《黑金》里的梁家辉就完美的演绎过“搓圆仔汤”是怎么回事。
拿地与房地产开发的这一特性,造成了房地产行业的地域性浓厚,在现代商业上属于小农经济,没有任何技术含量。
拿地,融资,开发,预售,卖楼,对公关有很高的要求,又必须因地制宜。建筑材料都是一样的,成本都是600块一平米。
为何农村每平米800块就能把小楼盖了?城中村起个违规自建房,盖个七层楼的成本,一平米同样不超过1000块。可是多个房本土地证,多个市场化,就变成几千块几万块一平米了?
房地产公司是从来不敢公布建筑成本的,不光是成本太低的问题,主要是里面的很多问题,例如一块砖进价10块,账上为何是100块?
因为要把公共成本打进去,但是,这个问题是不能解释的,一解释他进去了。
这当然很操蛋,可世道之所以这样,一定有它的道理,存在即合理。但同样的,因地制宜的特色就很明显了。
要公关的对象不同,各地情况不同,财务模型如何建立就不同。
所以,房地产开发的模式与标准,都是统一不了的。
最多,就是学习一下香港卖楼花的先进经验,在资金利用与滚动上,在预售环节上,引入一个更好的模式。
但是,在房地产开发的项目总体上,运作手法是无法做到放之四海而皆准的,只能因地制宜。
这严重阻碍了各国国内的地域性房地产公司,朝跨国房地产公司的进化。
一国国内,各地域就已经这么不同,更别说跨国了,各国的政策与环境更不相同,官都不同。
某国顶多规划个十二道的高速公路,三年后建成变成了八车道,其余四个车道放在官家里。
可印度规划个八车道高速公路,三年后还是野地,八个车道全在官家里。
一国国内的地域间就如此不同,国与国的差异就更大了,以前,房地产开发公司是无法做到跨国的。
直至SP完全颠覆了房地产开发的固有模式。
帝国财团旗下的巴士酒店公司,实际上不是房地产开发公司,它是私募,是一间金融公司。
在性质上,巴士酒店公司就是一间资产管理公司,通过公开集资,集资盖房,委托经营的方式,代各国投资人理财。
各国城市的巴士连锁公寓酒店的房价都不同,但不是因为因地制宜,不是因为公关的原因,就是成本不同。
为何成本不同?有别于传统房地产开发公司藏着掖着洗账的传统,巴士酒店公司的账目一概亮明,公开。
拿地是怎么拿的,楼面竞标价格是多少,委托的承建方是谁,用的是什么材料,建筑成本多少,人工成本是多少,融资成本多少,从头到尾堂堂正正的亮明。
然后,在公开的成本核算基础上,给出一个售价,不打折不讲价,爱买买不买拉倒,我当酒店房间收租。
巴士酒店公司不以公关形式拿地,不行贿,不搓圆仔汤,只用一个标准,一个完全相同的运作手法与开发模式,趟世界。
不公关,不行贿,不搓圆仔汤,能干房地产?
以公关,行贿,搓圆仔汤形式运作的房地产公司,无一例外,困于一隅,全是土鳖!
正如荣克为聂海讲解的船尾十二根鱼竿,一条竿上鱼,九条鱼竿缠绕,两根空闲,是先提上鱼的那根竿,还是先解九条缠绕鱼竿的问题。
欲做世界级的房地产开发公司,打破地域壁垒,国家壁垒,就不能为了一条鱼,而错过更多的鱼,就不能把焦点放在单一地域,单一市场,单一项目与单独案例上。
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